지난해 5월부터 현재까지 문재인 정부의 부동산 정책은 한마디로 '실패작'이다. 문재인 정부가 서민 주거 안정화라는 큰 목표아래 투기 수요를 차단하기 위해 쉴새 없이 각종 부동산 규제책을 쏟아냈지만 결론적으로 집값은 잡히기는 커녕 역대 최고치로 치솟았다.

이런 상황에서 정부는 또 추가 대책을 내놓겠다고 엄포를 놓고 있다. 애초부터 원인 분석이 잘못됐고 시장 논리를 무시한채 규제만 쏟아 냈는데 추가 대책을 내놓는다고 집값이 잡힐까. 눈으로 보지 않아도 추가 대책은 또 실패할 공산이 크다.

새해부터 서울 아파트 값이 심상치 않다. 1월 첫째주 기준으로 집값은 참여정부 때 보다 더 뛰었다. 부동산114에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 대비 0.33%를 기록했다. 이는 연도별 1월 첫째주 상승률로 비교할 때 2002년 0.59% 이후 16년 만에 최고치다. 당시 외환위기 이후 경기 부양을 위해 김대중 정부가 대대적인 부동산 규제 완화에 나서면서 집값이 폭등했던 시기라는 점을 감안하면 새해 첫 주 집값 상승 폭은 예사롭지 않다.

집값 안정화를 위해 정부가 노력을 안했던 것 아니다. 오히려 과하다고 할 만큼 빈번하고, 과도하게 쏟아냈다. 지난해 5월 문재인 정부 출범 이후 일곱 번에 걸친 부동산 대책이 나왔다. 정부가 서울 25개 자치구를 투기과열지구와 투기지구로 지정하고, 새해부턴 신(新) 총부채상환비율(DTI) 시행 등 강력한 부동산 대책을 쏟아냈다. 이제 추가로 더이상 내놓을 대책이 없어 보일만큼 규제책이 총 동원됐다.

이런 가운데 정부는 수도권 집값이 장기간 과열될 경우 또 추가대책을 강구한다는 방침이다. 정부 관계자는 "집값 과열이 확산될 우려가 있을 경우 유효한 정부정책은 여전히 남아 있으며 또한 이를 적극 활용할 것"이라고 말했다. 이에 따라 1월말이나 2월께 추가 규제에 대한 방향을 잡을 것으로 보인다.

부동산시장 안팎에서는 정부의 추가 규제 엄포에 콧웃음치는 분위기다.  이제는 정부가 추가 대책을 내놓는다고 해도 두려워하지도 않는 분위기다. 오히려 '강남 불패'를 다시 한번 확인하는 계기가 되지 않을지 집값 상승을 부추기지는 않을지 걱정이다. 혹은 정부의 규제에 앞서 큰손들이 더 몰려 집값을 오르지 않을까 우려스럽다.

부동산 시장을 안정화시킬 수 있는 해법은 규제만이 답은 아니다. 시장을 규제로 통제하겠다는 발상은 상당히 위험하다. 시장은 수요와 공급 논리에 의해 돌아간다. 과열의 진원지로 꼽히는 서울은 만성적인 주택 공급 부족에 시달린다. 수요는 늘 많은데 집을 지을 땅이 없어 공급이 적다. 그렇다면 수요와 공급이 반비례해 가격이 오르는 것은 너무 당연한 결과다. 그런데 정부는 규제만으로 시장을 통제하려고 하고 있다.

정부는 갖은 노력을 했는데 부동산 시장이 정부 예상과 다르게 움직인다면 대책에 문제가 없는 것인지 되돌아 봐야 할 것이다. 대출제한과 세금 중과 등 수요억제 위주의 대책만으로 구멍 난 곳을 그때그때 메우는 식의 땜질 처방은 내성만 키울 뿐이다. 이제부터라도 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다는 시장원리에 가장 충실해야 한다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com