부동산임대업을 위한 대출이 좀 더 까다로워진다. 농협 등 상호금융권을 이용할 경우 여신심사 시 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출이 적정한지를 우선 따진다.

금융위원회는 이같은 내용을 골자로 하는 개인사업자대출 여신심사 가이드라인을 제정, 시행한다고 4일 밝혔다.

주요 내용을 보면 각 업권은 부동산 임대업 여신심사 시 임대업 RTI을 산출해 대출 적정성 여부를 심사해야 한다.

RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업대출 연간이자비용에 해당 임대건물 기존대출 연간이자비용을 합한 값으로 나눠서 구한다.

임대소득은 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 공신력 있는 시세자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출한다. 임대보증금은 간주소득으로 인정해 임대소득에 합산한다.

이자비용은 임차건물에 대출이 남아있으면 이자비용을 합산한다. 변동금리 대출은 금리상승에 대비한 스트레스 금리를 더한다.

스트레스 금리 적용은 내년 1월부터 시행한다. 해당 임대건물에 대한 기존대출 이자상환액을 알기 어려운 경우엔 ‘중소기업 대출가중평균금리’를 적용한다.

RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 한해 신규 대출 취급이 가능해진다. RTI 기준에 미달해도 심사의견을 별도로 기재하고 조합과 금고가 사전에 설정한 한도 내에서 취급할 수 있다.

하지만 1억 원 이하 소액대출이나 상속‧경매 등 불가피한 채무인수, 중도금대출은 RTI 심사대상에서 제외된다. 가이드라인 시행 후 중도금대출이 잔금대출로 전환되면 RTI를 똑같이 적용한다. RTI는 내달 23일부터 시범 적용된다.

분할상환 제도도 도입된다. 담보 부동산 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 나눠서 갚아야 한다.

예컨대 유효담보가액이 6억 원인 상가를 담보로 8억 원을 빌렸다고 하자. 이럴 경우 6억 원은 만기에 일시 상환해야 한다. 나머지 2억 원은 매년 10분의 1씩 상환해야 한다.

적용 대상은 부동산임대업 시설자금 신규대출이다. 유효담보가액 기준은 조합이나 금고가 자율적으로 정할 수 있다. 대출이 취급된 후 유효담보가액 기준이 바뀌어도 만기 시까지 기존 분할상환 방식을 유지해야 한다.

분할상환 주기는 1년 이내 기간 중 차주와 합의해 결정한다. 1억 원 이하 대출과 상속‧채권보전 등 불가피한 채무인수, 건축 중인 임대건물 등은 예외로 둔다.

업종별 포트폴리오 관리도 강화한다. 직전연도 말 개인사업자대출 잔액이 200억 원 이상인 조합과 금고는 매년 3개 이상 관리대상 업종을 선정해야 한다.

그런 다음 각 업종별 개인사업자대출 취급 추이, 업종 전망, 리스크 수준, 여신 집중도 등을 고려해 한도를 정해야 한다.

한도는 1년 단위로 매년 설정해야 한다. 하지만 긴급한 사유가 발생하면 최종 결정권자 결의로 한도를 다시 설정할 수 있다. 조합과 금고는 관리업종별 한도를 주기적으로 점검하고, 한도에 가까워지면 여신취급 기준을 강화하는 등 조치해야 한다.

각 중앙회는 관리업종 선정, 한도설정 및 관리방법 등 업무를 지도, 감독해야 한다.

소득대비대출비율(LTI)도 도입된다. 1억원을 초과한 대출을 취급할 땐 LTI를 산출해 여신심사 참고지표로 활용한다. LTI는 금융권 대출총액을 소득으로 나눠서 구한다.

대출총액은 차주가 이용한 가계대출과 개인사업자 대출을 모두 합산해 산출한다. 소득은 영업이익이 기준이다. 하지만 근로소득이 있으면 추가로 합산한다.

LTI는 조합이나 금고가 자유롭게 활용할 수 있다. 다만 10억 원 이상 대출 취급 시 LTI 적정성에 대한 심사의견을 반드시 적어야 한다. LTI 산출은 내달부터 시범 운영된다. 지표활용은 내년 1월부터 가능하다.

금융위는 저축은행과 여신전문금융회사에 대한 가이드라인은 오는 10월부터 도입하기로 했다.

송금종 기자 song@kukinews.com