김민희 아나운서 ▶ 알아두면 도움 되는 경제 정보가 가득한 훈훈한 경제. 오늘도 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요. 

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 내용으로 이야기 나눠볼까요?

송금종 기자 ▷ 여러 규제에도 불구하고 집값 상승이 멈추지 않자 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제를 적용한다고 합니다. 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해, 그 가격 이하로 분양하도록 정하는 건데요. 구체적으로 어떤 제도인지, 또 도입될 경우 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 조만간 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용한다고 하죠. 강남 아파트를 중심으로 부동산 시장이 다시 불안 조짐을 보이자, 사실상 추가 대책의 하나로 분양가 상한제 카드를 꺼낸 것으로 해석되고 있는데요. 자세한 내용. 송금종 기자와 알아보도록 하겠습니다. 송기자, 분양가 상한제라는 게 결국 분양가를 억제하는 정책인 거죠?

김민희 아나운서 ▶ 주택도시보증공사의 고분양가 사업장 기준은 선분양하는 단지에만 적용되는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. 그래서 사업성이 우수한 단지, 즉 강남과 같이 일반 분양 시 분양가가 높게 형성될 것으로 예측되는 단지의 조합은 사업비용 및 금융비용 부담을 감수하고서라도 후분양제로 전환하고 있습니다.  

김민희 아나운서 ▶ 하지만 민간 택지 분양가 상한제가 시행된다면 후분양제로 전환해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 빠져나가려는 노력이 필요 없게 되겠네요. 그럼 분양가를 억제하는 정책 두 번째에 해당하는 분양가 상한제에 대해 알아보죠. 이번에 민간 택지에도 적용된다고 하지만, 원래 공공택지에 적용되던 제도이죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 국토부가 택지비와 건축비를 계산하고 분양가 심사위원회 등을 통해 분양가의 적정성을 보는 것으로, 선분양이나 후분양에 관계없이 모든 공공택지 분양 단지들은 분양가 심사를 받아야 합니다. 이때 택지비는 감정평가액에 기타비용을 합산한 가액으로 정하고, 건축비는 국토부장관이 매년 2회 고시하는 기본형 건축비를 따르기 때문에 건축비 상한선은 올해 3월 기준으로 평당 644만원입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 건축비 상한선이 정해져 있기 때문에 공공택지 분양가가 민간분양보다 더 싼 거군요. 그렇다면 현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상에 속하는 겁니까? 

송금종 기자 ▷ 네, 그렇습니다. 각 지방자치단체의 분양가 심사위원회가 공공택지 아파트의 분양가 적정성을 심사, 승인하고 있는데요. 과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐지만, 주택공급 위축이나 아파트 품질저하 등의 부작용 탓에 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐고, 2014년 이후로는 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그런데 5년 만에 다시 부활을 앞두고 있는 거군요. 송기자, 분양가 상한제가 실시되기 위해서는 충족해야 하는 조건이 따로 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 3가지의 요건 중 하나를 만족해야 합니다. 첫째, 최근 12개월간 해당 지역의 분양가 상승율이 물가 상승률의 2배 또는 최근 3개월간 매매가격 상승율이 10% 이상인 지역이어야 합니다. 또는 3개월간 주택 매매거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 상승한 지역이거나 평균 청약 경쟁율이 5:1 또는 10:1을 초과한 지역입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 연간 물가 상승율이 1~2% 미만인 걸 감안하면, 분양가 상한제 시행 여부를 판단하는 기준으로 작용할 수 있을 것 같은데요. 그런 요건들이 충족되지 않아도 분양가 상한제 시행이 가능할 수 있는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 네. 가능합니다. 주택법에 따르면, 지역 주택시장 여건 등을 고려하여 주택가격 급등할 우려만 있다면 국토부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가 상한제 적용 지역을 지정할 수 있습니다. 즉, 우려만 있다면 국토교통부 자체적으로 언제든지 시행할 수 있는 정책이라는 겁니다. 참고로, 입주자 모집 공고 이전이라면 자동으로 소급 적용되기 때문에, 후분양으로 돌아선 단지들도 안심할 수 없습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 개정안 입법 예고를 준비 중인 것으로 알려져 있는데요. 이제 상한제 적용 대상과 시기 등도 알아볼게요. 언제쯤 시행될 것으로 예상되고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 주택법 시행령 개정안은 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결이 필요하기 때문에, 이르면 10월쯤 공포될 것으로 전망되고 있습니다. 공포와 별개로 상한제 적용 대상과 시기는 법안에 담기게 되고요.

김민희 아나운서 ▶ 상한제 적용 대상, 시행 시점에 따라 시장에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 보이는데요. 적용 지역은 어떻게 예상되고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 민간택지 분양가 상한제는 과거처럼 전국 단위로 광범위하게 시행하지 않고, 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안인 것으로 알려져 있습니다. 현재 작동이 불가능한 상한제 적용 기준을 현실화해, 집값과 청약 과열이 우려되는 곳에서만 상한제가 시행되도록 하겠다는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 전국 단위로 시행되기보다, 집값이 크게 오르는 지역이나 청약 과열이 우려되는 지역에만 적용할 것으로 예상되고 있군요.

송금종 기자 ▷ 네. 과열지역을 중심으로 분양가 상한제를 적용할 것으로 예상되고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 앞서 알아봤지만, 현재 민간택지에서 상한제가 작용하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과해야 하잖아요. 그 부분도 기준이 달라질 수 있는 겁니까? 

송금종 기자 ▷ 네. 정부는 그 기준을 물가 상승률 또는 물가 상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토 하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이와 함께 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가 상승률이나 청약 경쟁률, 주택 거래량 등의 기준도 일부 완화해, 적용 대상을 확대할 것으로 전해지고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 또, 그러한 요건을 충족하더라도 무조건 상한제 대상이 되는 것은 아니라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 국토교통부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통한 판단을 함께 고려해 상한제 대상 지역을 선별하게 됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 어느 지역이 분양가 상한제 대상 지역으로 거론되고 있는지도 살펴볼게요. 전국 단위로 시행되지는 않을 것으로 보이는 만큼, 유력하게 거론되고 있는 지역이 있을 것 같은데요?

송금종 기자 ▷ 부동산 업계는 현재 집값과 분양가가 높으면서 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토하고 있는 서울 강남 4구와 과천시, 마포, 용산, 성동, 동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상 지역에 편입되는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있고요. 지방에서는 최근 집값과 분양가가 가파르게 오르고 있는 대전시나 자발적으로 분양가 상한제 또는 고분양가 관리 지역 지정을 적극 건의하고 있는 광주광역시 등이 후보군으로 분류되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 여러 대책에도 불구하고 잡히지 않는 집값을 잡기 위해 정부가 분양가 상한제라는 강력한 카드를 꺼냈지만, 분양가 상한제 시행으로 인한 부작용도 우려되는 부분이 있다고 하죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 부동산 업계에서는 당분간 시세 차익을 거둘 것으로 예상되는 특정 단지에만 청약이 몰리고, 나머지 분양 시장은 썰렁해지는 현상이 이어질 것으로 보고 있습니다. 민간택지 분양가 상한제가 예고된 상황에서는 주택 구매를 연기하는 현상이 나타나게 될 것으로 예상되고 있는데요. 서울 시내 등 입지가 좋은 지역은 청약 경쟁률이 떨어지는 정도로 영향이 끝나겠지만, 비인기 지역에서는 미분양이 늘어날 수 있을 것으로 우려되고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 결국 분양시장 양극화로 이어질 수 있다는 건데요. 그런 우려에 대비해 정부는 시세차익 환수 방안도 준비하고 있다고 하죠. 그 내용도 살펴볼게요. 어떤 부분을 통해 대비하려는 겁니까?  

송금종 기자 ▷ 일단 분양권 전매제한이 대폭 강화될 전망입니다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데, 그 기간이 늘어나는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 어느 정도 수준으로 늘어나게 될지, 구체적인 부분도 나와 있습니까?

송금종 기자 ▷ 과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년이었는데요. 이번에도 그 정도 수준으로 다시 환원될 가능성이 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 일단 분양권 전매제한을 대폭 강화하는 방안이 논의되고 있고요. 그 외에, 또 다른 방안도 거론되고 있습니까?  

송금종 기자 ▷ 네. 채권 입찰제 도입 가능성도 제기되고 있습니다. 과거 2007년 분양가 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권 입찰제를 병행하되, 채권이 주변 집값 상승을 부추기지 않도록 채권 매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정한 적이 있는데요. 그 당시처럼 채권 입찰제를 도입하는 방안도 고려되고 있는 것으로 알려져 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 채권 입찰제는 좀 낯선데, 채권 입찰제라는 게 정확히 어떤 제도인지부터 설명해주실까요? 

송금종 기자 ▷ 채권 입찰제는 1983년 4월 투기과열지구에서 민영주택 시세차익을 환수하기 위해 처음 시행된 제도입니다. 분양가와 주변 아파트 시세 간 격차가 클 경우, 분양받는 사람에게 국채 등 채권을 사들이게 하고, 채권 매입액을 국고로 환수하는 제도입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 현재는 적용되고 있지 않지만, 과거에는 적용되었던 제도인 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 1990년대 서울시 아파트 동시분양 등에 적용됐다가 1999년 민영주택 분양가 자율화가 시행되면서 폐지됐습니다. 그러다가 2006년 참여정부 시절 분양가 상한제가 도입되면서 85㎡ 초과 주택을 대상으로 다시 실시됐는데요. 당시, 채권 매입액과 분양가를 합친 금액을 시세의 90%로, 2007년 8월 이후에는 80%로 조절한 한도 안에서 채권 매입액을 많이 써낸 사람을 당첨자로 뽑는 방식으로 적용됐습니다. 2013년 5월 폐지됐고요.  

김민희 아나운서 ▶ 전매제한 만으로는 부족할 것이라는 예상이 있기 때문에 채권 입찰제도 논의되고 있는 거겠죠?

송금종 기자 ▷ 네. 전문가들은 현재도 청약 가점을 높이기 위해서 입양, 위장이혼, 위장전입 등 각종 불법과 편법행동이 끊이지 않고 있기 때문에, 전매제한만으로는 어렵다는 입장을 보이고 있습니다. 그래서 채권 입찰제를 시행하되, 채권 상한액을 적정선으로 낮추는 방안, 금액대별로 채권액을 차등 적용 하는 방안 등이 나올 가능성도 배제할 수 없다고 예상하고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 아직 뭐라 장담할 수는 없지만 여러 부작용에 대한 우려가 있고, 또 그에 대한 대비책이 논의되고 있는데요. 집값 잡는 데는 도움 될까요? 송기자, 분양가 상한제가 도입될 경우, 주택시장 안정화에 도움이 될 것이라는 예상도 나와 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네, 있습니다. 국토연구원은 서울 지역 민간택지에 분양가 상한제가 시행될 경우, 연간 주택 매매가격이 1.1%포인트 하락하는 효과가 있을 것이라고 밝혔는데요. 지난해 전국 준공 실적이 62만 7000여 채로 크게 증가했고, 최근 3년간 주택 인허가 실적도 장기 평균치를 넘어서 당분간 공급 물량이 부족하지 않다는 것을 근거로 내세웠습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 긍정적인 예상과 부정적인 예상이 모두 나와 있군요. 그렇다면 현재 시장 상황도 살펴보죠. 민간택지 분양가 상한제 확대가 기정사실화되면서 서울 주택시장의 온도차가 뚜렷해지고 있다고 하는데, 그 부분도 살펴볼게요. 매매시장과 전세시장 분위기가 전혀 다르다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 매매시장은 관망세가 가중되면서 주춤한 반면, 올해 상반기까지 안정적이던 전세시장은 전셋값이 3주 연속 상승세를 기록하고 있습니다. 주택시장에서 분양가 상한제 확대로 집값이 더 낮아진다는 기대심리가 작용하면서, 당장 매매 대신 전세로 대기하려는 실수요자가 늘고 있다는 분석입니다.

김민희 아나운서 ▶ 상황 좀 더 자세히 살펴볼게요. 서울 아파트 전셋값이 오름세를 보이고 있다고요? 

송금종 기자 ▷ 네. 한국감정원에 따르면 7월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 0.02% 상승해, 3주 연속 올랐습니다. 서울 아파트 전셋값이 상승세로 돌아선 건 지난해 10월 넷째 주 이후 36주 만의 일입니다.

김민희 아나운서 ▶ 무려 9개월 만에 서울 전셋값이 상승세로 돌아섰군요.

송금종 기자 ▷ 네. 실제 서초구 반포동의 전용면적 84㎡ 아파트의 전셋값은 지난 5월 12억 원 5000만원에서 13억 원이었습니다. 그런데 7월 마지막 주는 13억 5000만원에서 14억 원으로, 5000만원에서 1억 원 가량 올랐습니다. 송파구 가락동의 전용면적 49㎡ 아파트의 전셋값도 6월에는 5억1000만에서 5억5000만원이었지만, 7월 들어 6억 5000만원에서 6억 6000만원으로 거래되며, 약 1억 5000만원 상승했습니다.

(아크로리버파크, 헬리오시티)

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 매매 상황은 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 올해 상반기 주택 매매는 지난해 대비 절반 이상 줄었습니다. 국토교통부에 따르면 상반기 서울의 주택매매 거래량은 총 4만216건으로, 지난해 동기 대비 56% 감소했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 분양가 상한제 도입으로 무주택자들의 청약 기회가 많아지면서 매매를 포기하고 전세를 연장하는 수요가 증가한 것으로 볼 수 있을까요?

송금종 기자 ▷ 네. 시세차익에 대한 기대감이 주택시장에 반영되고 있는 겁니다. 그래서 일각에서는 전세대란이 재현될 수 있다는 지적이 나오고 있는데요. 서울의 대규모 신규 입주물량이 대부분 소진됐고, 분양가 상한제 확대로 청약 당첨이 곧 복권 당첨이라는 기대 심리가 점점 커져 내 집 마련을 미루고 전세를 연장하는 수요가 늘어날 가능성이 적지 않습니다. 여기에 금리가 계속 낮아지면 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 전세 물량이 줄어들 수도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 분양가 상한제 도입으로 주택시장이 안정화될 수 있을지, 아니면 전세대란이 일어나 서민들이 어려운 상황에 처할지, 그 결과를 속단하기는 이르니까요. 좀 더 지켜봐야 하겠습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다. 

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com