[단독] 오산시 '버드파크' 기부채납할 수 없다⑤…"부동산등기법 위반"

박진영 / 기사승인 : 2020-10-18 12:32:29
+ 인쇄

▲위법 논란에도 공사가 계속되고 있는 버드파크

[오산=쿠키뉴스 박진영 기자] 경기도 오산시는 생태체험관(버드파크)을 기부채납코자 한다. 법적 근거는 '공유재산 및 물품관리법(공유재산법)'이다. 공유재산법에서 말하는 기부채납은 지방자치단체가 무상으로 사유재산을 받아들이는 것이다. 즉 대가(조건) 없는 소유권 이전이다.

부동산(버드파크)의 경우 건축물 현황은 건축물대장으로, 소유권 관계는 등기부등본으로 확인해야 공신력이 있다. 버드파크의 건축물대장 생성은 오산시(행정부)의, 등기부등본 생성은 등기소(사법부)의 소관 업무다. 

그동안 제기된 버드파크의 각종 위법 여부는 차치하고, 오산시는 현재 버드파크의 건축물대장을 어떻게 만들어내야 할지 고민에 빠졌다. 사용승인 담당 건축과와 건축물대장 담당 주택과에 건축주(소유자)를 달리해 버드파크 별도의 건축물대장을 만들 수 있는 방법에 대해 물었다. 그들은 모두 난감해하며 "사용승인 신청이 들어오면 방법을 찾아보겠다"고 말했다. 

인근 지차체들을 취재한 결과, 시청사(공공업무시설) 내에 민간업자를 건축주로 한 별도의 건축물대장 생성은 불가하다는 한결같은 반응이다.

◈ 버드파크를 민간업자 소유로 한 등기부등본 만들 수 있나?

건축물대장이 생성되지 않으면 등기부등본 생성은 당연히 불가하다. 건축물대장은 행정부(오산시)가 만들고, 그것을 첨부해 사법부(등기소)로 소유권보존등기 신청을 하게 된다. 소유권보존등기는 시설물(부동산)이 준공되면 등기소(법원)에 그 부동산에 대한 소유를 확인 받는 최초의 등기로, 문제가 없다면 이때 등기소는 등기부등본과 부동산권리증을 발급한다. 

오산시를 관할하는 화성등기소 관계자는 "이런 경우(버드파크)는 등기부등본 생성이 안 된다"면서 2016년 법원행정처 발행 '예류·선례 통합집'을 근거로 들었다. 이 통합집에 따르면, 증축으로 인한 건물표시변경등기를 신청할 경우에는 이미 등기된 건물과 증축된 건물의 소유자가 동일해야 하므로 소유자가 다른 경우에는 증축으로 인한 표시변경등기신청을 할 수 없다.(선례 5-247)

또 다른 선례에 따르면, 갑 소유로 이미 등기된 건물을 갑, 을이 증축해 건축물대장에 증축한 부분의 소유명의인이 갑, 을로 기재되어 있는 경우에는 그 건축물대장에 의한 건물표시변경(증축)등기는 이를 할 수 없다. 다만 이 경우 증축한 부분이 구분건물의 요건을 갖추고 있는 경우에는 구분건물로 대장등록을 변경하여 그 대장상 표시에 따른 소유권보존등기를 하여야 할 것이고, 이미 등기되어 있는 건물 부분이 집합건물이 아닌 경우에는 그 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환하여 이에 따른 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다.(선례 제5-513호)

이 등기선례를 종합해 보면, 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 해 각 건축물마다 작성해야 하며, 제3자가 증축한 건물이 1개의 건축물대장에 소유자를 달리해 별동으로 등재돼 있다 하더라도 제3자는 이 건축물대장을 가지고 소유권보존등기를 신청할 수 없다. 제3자가 증축건물에 대해 소유권보존등기를 신청하려면 기존 건물과는 별개의 독립한 건축물대장이 작성돼야 한다고 해석된다.(1996. 12. 30. 등기 3402-1026 질의회답)

부동산 등기부등본은 건축물대장을 기반으로 하지만, 건축물대장이 있다고 무조건 등기부등본을 만들 수 없다. 오산시가 버드파크에 대한 사용승인을 내주고 기존의 일반건축물대장에 표시변경(증축)을 해 건축물대장을 만들든, 구분소유권이 가능한 집합건축물로의 변경이나 전환을 통해 집합건축물대장을 만들든 민간업자를 소유자로 한 독립된 등기부등본의 생성까지의 과정은 결코 쉽지 않아 보인다.

◈ 등기부등본 없는 기부채납이 가능한가?

이 사업 주무부서 회계과 공공시설팀장은 향후 버드파크 진행과정을 "증축허가→사용승인→건축물대장 생성→소유권보전등기(등기부등본 생성)→감정평가→기부채납→무상사용·수익허가→개장"이라 밝혔다.

현재 버드파크의 공정률은 90%를 넘기고 있다. 사용승인과 건축물대장 생성이 임박했다는 의미다. 오산시가 관장할 수 있는 건축물대장 생성은 가능할지라도 등기소 권한인 등기부등본과 부동산권리증 생성은 장담할 수 없는 상황이다. 이대로라면 등기부등본 없는 버드파크는 기부채납할 수 없다는 결론에 이른다. 기부채납 시 권리확보에 필요한 서류는 소유권 증명서류(부동산권리증·등기부등본 등)와 지적공부등본(토지대장·건축물대장), 필요한 도면 등이다.

오산시 공무원 A씨는 "건축물대장 생성은 안 될 것이고, 한 필지 안에 있는데 (등기소에서) 등기부등본을 만들어 주겠냐?"면서 "등기 없이 우리끼리 넘기는 것이겠지"라고 말했다. 만약 이런 식으로 등기(소유권 증명서류) 없는 기부채납이 이루어지면 오산시는 또 다른 위법 논란과 마주하게 된다.

bigman@kukinews.com