주택시장을 분석할 때 수요와 공급측면 만큼 중요하게 다루어져야 하는 것이 바로 교육문제를 비롯한 균형발전 이슈다. 우리나라의 주택 문제는 특이하게도 강남에 수요가 지속적으로 몰리면서 시작되기 때문이다. 여기엔 심각한 교육 불균형의 문제가 자리하고 있다.

우수한 상급학교 진학률이 높다는 곳을 선호하는 것은 어느 나라나 있을법한데 이렇게 한정된 특정 지역에 자녀교육을 이유로 모두가 이주하고 싶어 하는 현상은 세계적으로도 유례가 없어 보인다. 

무엇이 문제일까? 현재의 수능 문제나 대입 전형이 공정한가? 각급 학교의 수시 및 다양한 입시 전형 평가가 모든 이들에게 객관적인 타당성을 얻고 있는가? 특정 지역에서 사교육을 받은 학생들의 성적이 좋은 게, 혹시 그 학생들이 우대받는 경쟁을 하고 있는 건 아닌지 의심하는 국민들에게 그게 아니라고 자신있게 말할 수 있는가? 경쟁과 기회가 누구에게나 공정해야 한다는 너무나 당연한 민주사회의 가치가 제대로 지켜지고 있는지 원점부터 검토해야 한다.

이런 문제는 도외시하고, 특정 지역에 몰려드는 수요를 감당하기 위하여 고층 주택을 그 지역에 끝도 없이 공급해야 한다는 건 넌센스다. 이뿐만이 아니다.

국가의 효율적인 성장과 지속적인 발전을 위해서 추진 중인 균형발전 전략의 일환으로 지방에 산업을 분산배치하기 위한 다양한 정책들이 시행중이다. 이를 위해 먼저 갖춰야 할 여건들로 수자원, 교통, 에너지, 교통망 등 기반시설이 있는데, 무엇보다 중요한 것은 우수 인력이다. 그러나 지방의 유수 대학들이 경쟁력을 잃어가고 있는 현실은 지역 균형발전 전략의 공허함만을 확인해 줄 뿐이다.

오히려 현재의 대학구조조정 방식은 지방대학의 어려움만 가중시켜 전국의 젊은이들을 수도권으로 불러모으고 있다. 교육과 일자리를 찾아 서울과 수도권으로 올 수밖에 없도록 해놓았으니 주택문제가 날로 악화될 수밖에 없는 건 당연지사다.

결국, 부동산 정책에서 지금 필요한 것은 다음과 같다.

1. 주택공급대책을 꾸준히 추진하되 시장이 신뢰하고 믿을 수 있는 시간표를 구체적으로 제시해야 한다.

2. 재건축·재개발 초과이익환수는 사업추진에 지장을 주지는 않는 범위에서 공정사회실현을 위한 부담금 설계가 더욱 정밀하게 이루어져야 한다.

3. 신규주택의 분양가 상한제는 당첨이익이 큰 지역부터 해제하되, 시장가격을 반영하고, 그에 수반되는 개발이익을 환수하여 공공임대주택 공급에 지원되도록 하여야 할 것이다. 로또당첨으로 인한 사회적 갈등과 좌절감은 이제 없애야 할 때다.

4. 현재의 주택시장 문제의 근본 해법을 위해 지역균형발전이 필요하고, 이를 위해서는 지방대학을 보다 적극적으로 살리는 것이 첫 번째 목표가 되어야 한다. 아울러 대학입시에 특정 지역 학군과 학원가가 비정상적으로 선호되는 문제를 더 이상 방치해서는 안 될 것이다.

5. 마지막으로 임대주택 문제를 언급하지 않을 수 없다.

전체 주택 중 14.2%를 차지하는 임대주택에서 공공부문의 임대주택은 이제 OECD 평균인 8%에 도달했다. 다만 38%(자가보유율 62%)에 달하는 무주택가구와 42%(자가점유율 58% 내외 고려)에 달하는 임차수요를 고려할 때, 등록임대주택(공공부문 포함)만으로는 그 수요를 충당하기 부족한 게 현실이다. 당연히 민간 다주택자들의 임대주택시장에서의 역할을 고려하지 않을 수 없다.

인구 감소에도 1인가구 증가 등 늘어나는 주택 수요에 맞춰 국민들의 다양한 주거형태를 고려하되, 서민들의 주거환경을 개선하고, 주거비용을 낮추는 것이 진정 주택정책의 목표가 되어야 함을 우리 모두가 모르는 바가 아니다.

다만, 그 목표를 달성함에 있어 상기 제시한 문제들에 대해 보다 심도 있게 사회적 토론의 장을 형성하여 논의하고 추진하는 것이 지속가능하고 실천력있는 정책을 만드는 지름길이 될 것이라 믿는다.


글. 카톨릭관동대학교 정창수 석좌교수(행정학박사) / 前 국토해양부 제1차관, 참여정부 주택국장 기사모아보기