[쿠키뉴스] 안세진 기자 =포스트코로나 시대와 함께 청년층을 중심으로 한 1~2인 가구가 급증할 것에 대비해 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 기숙사 등과 같은 ‘대안주거시설’을 늘려야 한다는 주장이 제기되고 있다. 전문가들은 현재의 주택시장이 대안주거시설을 주택으로 보고 있지 않음과 동시에, 다양한 규제가 작동하고 있어 수요에 대응한 공급에 한계가 있음을 지적했다.

한국건설산업연구원과 한국부동산개발협회가 15일 서울 중구 프레스센터에서 ‘포스트 코로나 시대, 수요자 맞춤형 대안주거의 역할과 미래’ 세미나를 공동으로 개최하고 급변하는 주거수요 변화 속에서 대안주거의 역할이 중요하다고 강조했다. 대안주거는 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 기숙사 등으로 정의했다.

한국건설산업연구원에 따르면 2005년 이후부터 현재까지 수도권에서 대안주거는 총 82만5000호가 공급됐다. 이는 전체 주택 준공물량의 24% 수준이다. 해당 수치는 주택법상 주택으로 정의하고 있는 도시형생활주택을 제외한 수치다. 도시형생활주택을 포함했을 때 대안주거가 차지하고 있는 비율은 19% 정도다.

대안주거별로 살펴보면 우선 오피스텔의 경우 2005년 이후 총 57만4000호가 공급됐다. 김성환 부연구위원은 “당초 업무용으로 분양된 이후 실제 용도 확인이 어려우나 상당 비율이 주거용으로 활용 중일 것으로 예상된다”고 설명했다.

도시형생활주택은 약 37만3000호가 공급됐다. 생활숙박시설은 2013년 ‘건축법’ 개정을 통해 처음 도입된 이래 수도권에서 2만1000호가 공급됐고, 생활숙박시설 도입 이전 건축되었던 건물 600호 이상이 용도 변경돼 총 2만2000호의 재고가 존재한다고 밝혔다. 또 최근 인기인 지식산업센터 내 기숙사는 과거 아파트형 공장의 물량을 포함해 총 1만6000호가 공급됐다.

김 연구위원은 “수도권 대안주거의 공급은 주택 대비 24% 수준에 달해 보완재가 아니라 대체재로 보는 것이 더 적절하다”며 “대안주거 공급으로 아파트로의 수요 집중을 일정 방어함으로써 시차를 두고 주택 가격 안정에 기여했다”고 언급했다.

건산연은 코로나19 등 향후 시대적 변화로 다차원적 용도 융·복합화 주거가 지속 등장하고, 용도 변경도 빈번해질 것으로 전망했다. 특히 1∼2인 가구의 증가와 청년층의 도심 거주 선호 현상 등으로 도심 주거 수요가 앞으로도 증가할 것으로 예측했다.

이태희 부연구위원은 “코로나19 이전부터 진행되던 도심의 청년화, 디지털화, 오프라인 공간 수요 감소 등 변화가 코로나19로 가속화하면서 수요자의 공간 이용 패턴을 빠르게 변화시켰다”면서 “코로나19 종료 후에도 도심 내 주거수요 증가는 이어질 것”이라고 전망했다.

이어 그는 통계청 조사 등을 인용해 “1∼2인 가구 비중이 2020년 58%에서 2045년 72%로 늘어나고, 직주근접이 가능한 도심에 거주하려는 청년층 수요도 뚜렷이 증가하고 있다”며 “재택근무가 확산해도 다양한 도시 인프라가 제공되는 도심 선호는 유지될 것”이라고 예상했다.

건산연은 이를 위해 대안주거의 필요성은 더욱 커질 것이라 예견했다, 그렇기 때문에 대안주거의 공급을 늘리기 위해 획일화된 규제를 시대 변화에 맞게 개선할 필요가 있다고 주장했다.

이 연구위원은 “코로나19 팬데믹을 거치며 공간이용 트렌드가 급변하고 과거에 없던 새로운 수요가 폭발하고 있으나 시대에 맞지 않는 제도와 중첩된 규제로 수요 변화에 능동적 대응이 어렵다”며 “주거공간 공급에 있어 대안주거의 역할을 재평가하고, 시대 변화에 맞게 제도를 업데이트할 필요가 있다”고 주장했다.

건선산업연구원은 국내 주택시장은 낡은 제도와 중첩된 규제로 이 같은 수요에 대응한 공급에 한계가 있다고 지적이다. 도시계획을 이유로 도심 내 주거용도 공급이 사실상 불가능하고, 또 이미 주거 대안으로 자리 잡은 오피스텔마저 보건과 안전을 이유로 여전히 발코니조차 만들 수 없다는 주장이다.

또 획일화된 서울의 토지이용 규제도 문제다. 특히 도심 상업지의 경우 조례로는 용적률 800%도 가능하지만, 실제 절반이 넘는 건축물이 300% 이하인 상태다. 다양한 형태의 대안주거 시설을 만들 수 있는 땅이 활용되지 못하고 있다는 의미다.

허윤경 연구위원은 앞으로 대안주거 관련 제도 발전 방향으로 ▲용도혼합·전환 등을 반영한 대분류 체계로 건축물 용도 분류 개편 ▲상업·준주거·준공업지역에 대한 용도지역제 개편 ▲용적률 인센티브를 통한 사업기반 형성 등을 제언했다.

허 연구위원은 “과도한 토지이용 규제와 공급 억제는 공급을 어렵게 해 부동산의 희소성을 높이고 기존 부동산 가격을 높이는 역할을 한다”며 “최근 유럽에서는 강력한 토지이용 규제를 세대·계층 간 자산 격차 확대의 원인 중 하나로 꼽고 있는데, 현재 우리 상황도 크게 다르지 않다”고 강조했다.

asj0525@kukinews.com 기사모아보기