이 가격엔 안되는데’…서울 재개발‧재건축 최대어의 ‘속사정’

안세진 / 기사승인 : 2021-04-20 06:30:03
- + 인쇄

사진=안세진 기자
[쿠키뉴스] 안세진 기자 =서울의 굵직한 재개발‧재건축 사업지가 분양가격 등을 둘러싸고 마찰음이 커지고 있다. 강북 최대 재개발 사업 중 하나인 한남3구역은 최근 입지별로 다르게 산정된 감정평가금액으로 인해 내부마찰이 있는 상황이다. 감정평가금액에 따라 해당 조합이 내야할 추가분담금의 규모가 결정되기 때문이다.

또 역대 최대 재건축사업으로 불리는 둔촌주공의 경우 새로운 조합 집행부 설립을 앞두고, 기존 집행부와의 마찰로 분양절차 돌입에 차질을 빚고 있다.

한남3구역 모습. 사진=박효상 기자

◇한남3구역, 감정평가에 희비 교차

한남3구역은 보광동 일대 38만㎡에 새 아파트 5816가구를 짓는 대규모 재개발 사업이다. 서울 최대 규모 정비사업인데다 한남동 부촌과 한강을 끼고 있어 재개발 최대어로 불린다. 시공사는 현대건설이다. 한남3구역은 오는 6월 7일까지 조합원 분양 신청을 받고 있다. 조합원 분양 신청이 끝나면 내년 3월께 관리처분계획 인가를 받을 예정이다. 

최근 한남3구역 재개발조합은 조합원 분양 공고와 동시에 조합원들에게 종전자산 감정평가금액을 통지했다. 이번에 관리처분을 위한 사유지 종전자산 총액은 5조2065억원으로 평가됐다. 이는 2017년 사업시행인가를 위해 추정한 사유지 종전자산 추정액 3조원보다 약 83% 증가한 수치다. 3.3㎡당 평균 4454만원으로 당초 예상했던 수준보다 높게 책정됐다는 평가다.

통상 조합원 입장에서 감정평가액은 높을수록 좋다. 조합원이 내야 할 추가 분담금이 낮아져서다. 추가 분담금은 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. 권리가액은 종전자산에서 추정 비례율을 곱한 개념이다. 한남3구역의 경우 비례율이 100.19%다.

하지만 이번 감정평가금액을 두고 조합 내부에서 일부 마찰이 빚어진 모양이다. 일부 아파트 입주민 등은 감정평가가 제대로 이뤄지지 않아 이같은 혜택에서 배제됐다며 토로했다. 이들에 따르면 공동주택의 경우 비슷한 지역의 거래금액을 바탕으로 평가금액을 산정하는 ‘거래사례비교법’을 적용해야 한다. 하지만 해당 아파트는 대지지분에 따라 평가됐다며 한남3구역 범위가 워낙 넓다보니 감평 법인에서 일률적인 기준을 적용한 것이라고 주장했다.

둔촌주공재건축 사업장. 사진=곽경근 대기자

◇둔촌주공, 조합 설립은 언제쯤?

둔촌주공 재건축은 역대 최대 규모 재건축 사업으로 꼽힌다. 둔촌주공 재건축은 서울 강동구 둔촌1동 170-1 일대에 총 1만2032가구(임대 1046가구) 규모로 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 일반분양 물량만 4786가구에 달해 실수요자들 관심도 높다.

둔촌주공 재건축은 그동안 분양가 이슈로 갈등을 빚어왔다. 그러던 중 지난해 8월 열린 조합장 해임을 위한 총회에서 기존 집행부가 해임된 후 사업에 속도를 내지 못하고 있다. 지난 4일 조합장 등 새 집행부를 선출하기 위한 임시총회를 개최하려 했으나 이전 조합의 집행부였던 일부 조합원들이 신청한 ‘총회개최 금지가처분’이 인용되면서 총회가 무산됐다. 

앞서 둔촌주공은 분양가를 두고 주택도시보증공사(HUG)와의 줄다리기를 해왔다. 하지만 당시 조합의 HUG와의 합의점을 찾지 못하고 분양가상한제 방식을 택했다.

토지비와 건축비 합계로 책정되는 분양가상한제는 땅값이 최대 변수다. 분양가는 표준지 공시지가에 따라 결정되는데 강동구 표준지 공시지가는 올해 12.82% 상승했다. 조합은 표준지 공시지가 상승률과 건축비 등을 고려하면 둔촌주공 재건축 일반분양가는 평당 3500만~3700만원에 이를 것으로 보고 있다.

asj0525@kukinews.com