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[송금종 기자의 훈훈한 경제] 12·16 부동산대책

12·16 부동산대책

송금종 기자입력 : 2020.01.20 17:55:22 | 수정 : 2020.01.20 17:55:25

김민희 아나운서 ▶ 부동산부터 금융, 보험까지 각종 생활경제 정보가 함께 하는 훈훈한 경제. 오늘도 쿠키뉴스 송금종 기자 나와 있습니다. 송금종 기자, 안녕하세요.   

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.   

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?  

송금종 기자 ▷ 정부가 9·13대책 이후 1년 3개월 만이자, 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한 달 만에 또 다시 초고강도 부동산 대책을 내어 놓았습니다. 지난 16일 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 15억 원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용 등을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했는데요. 어떤 내용이 담겨 있는지, 1216 대책을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이번 정부 들어 2017년 6·19대책, 8·2부동산 대책, 2018년 9·13대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로 발표된 네 번째 대책이에요. 또 주거복지로드맵이나 분양가 상한제 대상지역 지정 등, 개별 또는 후속 조치까지 합치면 무려 18번째 대책인데요. 송기자, 이번 대책은 상당히 극비리에 진행됐다고 하죠?

송금종 기자 ▷ 네. 이번 12·16대책은 관련 부처 내에서도 담당 실무진만 정확한 내용을 알고 있을 만큼, 철저한 보안 속에 만들어진 것으로 알려졌습니다. 문재인 대통령이 국민과의 대화에서 집값 안정을 공언한 뒤 청와대가 물밑에서 틀을 만들어 각 부처에 하달했고, 바로 2주 만에 정책이 만들어진 겁니다. 

김민희 아나운서 ▶ 청와대와 정부가 집값이 불안정할 때면 언제든지 추가 대책을 내어놓겠다고 공언해왔지만, 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 침착한 모습을 보여 왔는데요. 그런 부분을 고려하면 전격적인 깜짝 발표라고 할 수 있겠어요. 그럼 이번 대책이 나오게 배경도 살펴보죠. 

송금종 기자 ▷ 최근 분양가 상한제와 종합부동산세 과세라는 강력 조치에도 불구하고 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 수도권까지 풍선효과가 나타나는 등 부작용이 확산되자, 결국 추가 대책 카드를 빼든 것으로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 여러 대책에도 불구하고 집값이 무섭게 오르고 있었죠?

송금종 기자 ▷ 네. 집값 상승세가 서울을 넘어 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론, 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책을 내어놓게 된 것으로 보입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 분양가 상한제 미지정 지역이나 조정대상지역 해제지역에서도 집값이 상승세를 보이자 관련 대책이 나오게 된 거군요. 또 어떤 이유가 있을까요?

송금종 기자 ▷ 최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서, 갭 투자 거래가 증가하고 증여 및 법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책 마련에 불을 지핀 것으로 알려졌습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그래서 이번 1216 부동산 시장 대책 발표도 언론에 발표 계획을 사전 공지하지 않은 채 기습적으로 이루어진 것으로 알려져 있는데요. 시장에서도 예상하지 못했던 발표였던 거죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 당초 종합 부동산세 부과와 2020년 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 것이 시장의 예측이었는데요. 그런 예상을 빗나갔습니다. 그건 그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하게 판단한 것으로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그럼 이번에 발표된 대책 내용 자세히 살펴보죠. 정부가 전격 발표한 주택시장 안정화 방안에는 일단 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 방안이 담겨있다고 하는데, 어떤 부분에서 달라집니까?

송금종 기자 ▷ 우선 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출 관리가 강화됩니다. 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 담보인정비율 LTV가 추가적으로 강화되는데요. 현재는 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 LTV 적용 비율이 40%이지만, 앞으로는 가계, 개인 사업자, 법인 등 구분 없이 모든 대출자의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 시가 9억 원 이하 주택은 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 9억 원 이하는 종전처럼 LTV 40%가 적용되지만, 9억 원 초과분에 대해서는 LTV 20%로 대폭 낮아집니다. 

김민희 아나운서 ▶ 이해를 돕기 위해 예를 들어볼게요. 예들 들어 투기지역이나 투기과열지구에서 주택가격 14억 원의 주택을 매입할 경우, 기존에는 주택담보대출이 얼마나 가능했던 건지, 또 이번 대책으로 인해 그 한도가 얼마나 줄어들게 되는 건지 이야기해주세요. 

송금종 기자 ▷ 전에는 주택담보대출 한도가 5억 6천 만 원이었습니다. 14억 원×40%이니까요. 하지만 이번 대책으로 인해 4억 6천 만 원이 되는 겁니다. 9억 원 × 40% + 5억 원 × 20%이니, 1억 원 이 줄어들게 되는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 투기지역이나 투기과열지구에서 주택가격 14억 원의 주택을 매입할 경우, 주택담보대출 한도가 1억 원 줄어들게 되는데요. 그럼 15억 원이 넘는 주택의 경우는 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출은 금지됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 아예 대출을 받을 수 없다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 종전에는 투기지역, 투기과열지구에서는 다주택세대에 대해서만 대출이 금지되고, 1주택세대 및 무주택세대에 대해 LTV 40% 규제가 적용됐는데요. 이제부터는 아예 금지되는 겁니다. 

김민희 아나운서 ▶ 거기에서 예외는 없는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 다만, 재개발, 재건축 조합원이 1주택세대로서 사업 추진. 그러니까 조합 설립 인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등, 불가피한 사유가 인정될 때는 예외로 허용됩니다. 또, 연간 1억 원 한도에서 생활안정자금 대출은 허용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이제 투기지역, 투기과열지구의 시가 15억 원 초과 모든 아파트는 주택구입용 주택담보대출을 받을 수 없다는 점. 참고하시기 바랍니다. 그리고 대출 부분에서 또 달라지는 점이 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나누는, 총부채원리금상환비율 DSR 관리도 강화됩니다. 종전 평균 DSR은 업권 별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리해 왔는데요. 그래서 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규 취급한 가계대출 평균 DSR을 40% 내로 관리해왔고, 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 이제부터는 달라지는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보 대출자에 대해서는 대출자 단위로 DSR규제가 적용됩니다. 그래서 현재 은행권 40%, 비은행권 60%인 DSR 한도가 2021년 말까지 단계적으로 40%로 하향 조정될 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 전체적으로 가계 대출을 막겠다는 건데, 은행에서 혼선이 빚어지겠어요. 이번에 발표된 1216 대책 내용 살펴보고 있는데요. 또 어떤 내용이 담겨 있나요? 

송금종 기자 ▷ 주택담보대출의 실수요 요건도 강화됩니다. 종전에는 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 공시가격 9억 원을 초과하는 고가주택을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주담대가 가능했는데요. 이제 고가주택 기준도 공시가격에서 시가로 바뀝니다.

김민희 아나운서 ▶ 고가주택 기준을 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하는 건가요? 

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. 또, 투기지역과 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 전입 및 처분 의무 기간이 1년으로 축소됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 외에, 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리도 강화된다고 하는데, 그 부분은 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 지금까지는 주택 임대업, 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해서는 투기지역 내에서 주택 구입 목적 주택담보대출 취급만 금지됐는데요. 하지만 이제부터는 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 그 적용 범위가 확대됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 주택 구입 목적의 사업자 대출 관리가 강화되면, 주택 임대업을 하는 개인 사업자에 대한 관리도 강화되는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 네. 주택 입대업 개인 사업자에 대한 임대업 이자 상환 비율 RTI도 강화됩니다. 기존에는 주택 임대업 개인 사업자 대출에 대해 RTI 1.25배 이상이 적용되는데, 이중 투기지역과 투기과열지구 주택 임대업 개인 사업자 대출의 경우, RTI 기준이 1.5배 이상으로 높아지는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 여러 부분에서 대출 규제가 강화되었는데요. 12·16 부동산 대책의 대출 규제 내용은 언제부터 적용되는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 행정지도 시행 이후 신규대출 신청 분부터 적용됩니다. 초고가주택 주택구입용 주택담보대출 금지는 이미 지난 12월 17일부터 시행에 들어갔고, 다른 내용들은 전산개발 및 준비를 거쳐 오는 23일부터 시행되었는데요. 다만, 행정지도 시행 이전에 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 대출자나 대출 신청접수를 완료한 대출자 등에 대해서는 종전규정이 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부의 12. 16대책 중 일단 대출 규제에 대한 부분 살펴봤고요. 또 다른 방안도 살펴볼까요?

송금종 기자 ▷ 12·16 부동산 대책에는 전세대출을 이용한 갭 투자 방지안도 포함됐습니다. 우선 사적보증의 전세대출 보증 규제가 공적보증 수준으로 강화되는데요. 종전에는 전세대출 차주가 시가 9억 원 초과 주택을 구입하거나 보유할 경우, 전세대출에 대한 주택금융공사, HUG 보증인 공적보증은 제한됐지만, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험의 경우에는 가능했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 이번 대책으로 사적 전세대출 보증도 강화되는 거군요? 

송금종 기자 ▷ 네. 서울보증보험도 시가 9억 원 초과 주택 구입, 보유 대출자에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조를 요청했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 갭 투자를 막기 위해 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화하는 건데요. 전세자금대출 후 신규 주택 매입도 제한된다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 종전에는 금융회사가 전세대출 취급, 만기의 경우 대출자의 주택 보유수를 확인해, 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 보증 만기연장을 제한했는데요. 앞으로는 대출자가 전세 대출을 받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우, 전세대출을 회수합니다. 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출이 필요할 경우에는 보증이 유지되도록 하고 있고요.

김민희 아나운서 ▶ 전세대출을 이용한 갭 투자 방지 대책은 언제부터 시장에 적용하는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 보증기관의 내규개정 시행일 이후 신규 실행 분부터 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 정부가 발표한 12·16 부동산 대책에는 대출 뿐 아니라 청약 과열을 막기 위한 대책 또한 포함되어 있다고 하는데, 그 내용도 살펴볼까요? 

송금종 기자 ▷ 네. 재당첨 금지 기간을 최장 10년까지 늘리는 강력한 규제가 포함되어 있습니다. 국토교통부는 분양가 상한제 대상 주택과 투기과열지구에서 공급된 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 되지 않도록 할 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부는 앞서 청약 쇼핑족을 막기 위해 8·2 부동산 대책을 통해 재당첨 관련 규제를 일부 강화한 바 있는데, 이번에 다시 규제 수위를 대폭 높였네요. 

송금종 기자 ▷ 네. 공급 질서를 교란하거나 불법 전매가 적발된 이에 대해서는 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그 외에 청약 부분에서 또 달라지는 점이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 기존에는 서울과 경기도 대부분 지역의 거주 요건은 1년으로 되어 있었는데, 과천 등 수도권 일부 유망 지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려 전세 아파트를 찾는 투기 수요가 몰린다는 지적이 제기됨에 따라, 1순위 자격이 되는 거주요건을 기존 1년에서 2년 이상으로 올리는 방안도 추진됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 이미 과천시 같은 경우, 외지인들이 청약 시장을 교란하고 있다는 주민들의 민원이 있는 것으로 알려져 있어요.  

송금종 기자 ▷ 네. 그래서 정부는 경기도 등과 협의를 통해 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지지구 등지에 대해, 거주요건을 1년에서 2년 이상으로 확대할 방침입니다. 또 국토부 역시 청약 제도 개선을 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정해 내년 3월에는 시행하고, 국회의 협조를 얻어 주택법 개정도 추진할 방침입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 상당히 다양한 방안들이 담겨 있지만, 앞으로 추가적인 대책이 또 나올 수도 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 정부는 주택담보대출 추이와 대출 규제 우회나 회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제를 보완하고 강화하는 장치를 추가로 마련할 방침이라고 전했습니다,

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부는 이번 1216대책에서 또다시 세금, 대출, 청약, 공급 대책을 총망라한 백화점식 규제를 내어 놓았습니다. 분양가 상한제 핀셋 지정 등의 대책으로는 집값을 잡을 수 없다고 보고, 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 끌어 모았다는 평가를 받고 있는데요. 이후 시장 상황 지켜봐야 하겠습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com




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