[쿠키뉴스] 안세진 기자 =“일반 빌라 전셋값이랑 큰 차이도 나지 않고 그럴 바엔 회사랑 가까운 오피스텔이 낫겠다 싶었죠. 그런데 전입신고가 불가하다고 얘기를 들었을 때 깜짝 놀랐어요. 오피스텔은 원래 이런 건가 싶기도 하고요.”

사회초년생은 오피스텔을 알아볼 때 더욱 유의해야 할 것으로 보인다. 오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있어서다. 최근 집값 상승과 더불어 전세가격이 많이 오르면서 오피스텔을 알아보고 있는 사회초년생들이 많을 것이다. 빌라와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서 직장과의 거리도 가깝고 상대적으로 깔끔한 오피스텔이 더욱 매력적인 선택권으로 작용하기 때문이다.

하지만 주의해야할 사항이 있다. 대표적으로 ‘전입신고 불가’다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 안전망이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 오피스텔의 경우 종종 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.

가장 큰 이유는 오피스텔 소유주들의 세금 회피 목적이다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분된다.

그에 따른 세제 부담도 다르다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.

실제 쿠키뉴스가 강남권 오피스텔 주변 공인중개사무소를 돌아본 결과 전입신고 불가 조건을 걸고 있는 오피스텔 매물들을 종종 발견할 수 있었다. 중개사들은 “어쩔 수 없다”며 전입신고 대신 근저당권 설정을 해놓으라고 조언했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다. 세입자 입장에서 할 수 있는 최후의 안전장치인 셈이다.

강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다. 

공인중개사들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없는 것과 같다고 말했다. 현재 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분할 수 있기 때문이다. 또다른 공인중개사는 “안타까운 일이지만 전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”고 말했다. 

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