[쿠키뉴스] 조계원 기자 =정부가 치솟는 집값과 급격히 늘어나는 가계부채 관리를 위해 대출 규제를 강화하고 나섰다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기 실행하고, 대출 총량 규제를 강화하겠다는 내용. 높아진 전셋값에 대출이 절실한 세입자들에게는 청천벽력과 같은 소식이다. 이에 세입자들의 대출 궁금증이 높아진 상황에서 내년 전세대출 관련 규제들이 어떻게 달라지는지 살펴봤다.

서울에서 직장에 다니는 강씨(40세)는 현재 본인 자금 2억원에 전세대출 3억원을 받아 5억원 전세주택에 거주하고 있다. 계약은 내년 4월 종료된다. 내년 4월 계약을 갱신해야 하는 강씨는 전세보증금을 올려줘야 하는 상황이다. 그나마 주변 전세 시세가 급격히 상승해 집주인이 거주할 목적으로 집을 비워달라고 하지 않기를 기대하고 있다.

상황1. 기존 주택 계약 갱신하는 경우

전세계약을 2년 갱신하고 보증금을 올려주는 상황이 강씨에게 가장 부담이 없다. 당국은 내년부터 총대출이 2억원을 넘으면 DSR을 적용하기로 했다. 그럼에도 실수요자 보호를 위해 전세대출에 대해서는 이를 적용하지 않기로 결정했다.

다만 내년부터 전세대출도 총량규제 적용을 받으면서 은행들이 자체적인 규제에 나섰다. 총량규제는 은행 대출 증가율을 일정 수치로 제한해 은행이 대출을 마음껏 늘리지 못하도록 한 규제다. 이에 은행들은 전세대출한도를 전세보증금 증액 분으로 제한했다. 예컨대 강씨의 전세보증금이 1억원 올랐다면 전세대출 한도 역시 1억원으로 제한하는 것이다. 

이는 상황에 따라 충분한 대출금이 나오지 않는 위기도 불러올 수 있다. 만약 강씨가 본인 자금 1억원에 4억원을 대출받아 5억원 주택에 거주하고 있었다면 보증금 1억원이 올랐을 때 추가 대출금이 8000만원만 나온다. 6억원의 80%인 4억8000만원에서 기존 대출 4억원을 제외했을 경우 남은 한도가 8000만원에 불과하기 때문이다.

상황2. 집 비워 달라는 요구에 '이사' 

집주인이 직접 거주를 목적으로 전셋집을 비워달라고 요구하는 경우에는 불가피하게 새 전셋집을 구해야 한다. 이때는 강씨의 전세대출 원리금 상환 부담이 늘어날 수 있다. 정부는 만기에 한 번에 갚는 방식의 대출 관행이 가계부채 증가에 주된 요인으로 보고 분할상환 방식의 대출을 늘리기로 했다. 분할상환 방식은 매월 이자와 함께 원금을 조금씩 나눠 갚아 나가는 방식이다.

일단 아직까지 정부가 은행에 분할상환방식 전세대출을 늘리라고 강제하지는 않았다. 하지만 내년부터 분할상환방식 전세대출을 늘리는 은행에는 정책모기지 배정을 우대해주기로 했다. 손님을 끌어 모을 수 있는 저금리의 정책자금을 몰아주겠다는 의미다. 이에 총량규제로 모든 고객을 받을 수 없는 은행들 입장에서 분할상환방식 전세대출이라도 받겠다는 고객들을 선별해 대출을 승인할 가능성이 높다.

매월 원리금을 상환해 나가는 방식은 강씨에게 큰 충격으로 다가올 수 있다. 강씨가 새로 전세자금대출 3억원을 빌렸다고 가정하면 10% 분할상환 시 그는 매월 이자와 별도로 129만원을 상환해야 한다. 일반 월급쟁이 사정으로 감당하기 어려운 수준이다.   

상황3. 가계대출 안 줄어든다고?, DSR 적용

정부는 가계부채 증가세가 잡히지 않을 경우 전세대출도 DSR 규제에 포함하겠다고 경고했다. 먼저 DSR이란 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연소득에서 차지하는 비율이다. 규제 비율이 낮아질수록 차주가 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든다. 내년부터는 개인별 DSR 규제가 시행되며 총대출이 2억원을 넘는 대출자부터 추가 대출시 대출한도가 DSR 40% 수준으로 제한된다.   

전세대출이 DSR에 포함되면 대출을 받을 때는 DSR을 반영하지 않지만 이후 추가대출을 신청할 때 전세대출 원금이 DSR에 반영된다. 전세대출 원금이 DSR에 반영될 경우 수억원의 대출 원리금이 늘어나는 만큼 급박한 추가대출이 거절당할 수 있다는 의미다. 

예컨대 강씨의 연봉이 4000만원이라면 그는 한해 이자와 원리금 상환액을 합쳐 1600만원까지만 대출을 받을 수 있다. 이때 전세대출 이자와 원리금 상환액은 반영되지 않지만 가계부채 증가세에 따라 반영할 수 있다는 것이다.
   
이밖에 전세보증금의 80~90%까지 나오는 전세대출 한도를 60~70% 수준으로 낮추거나, 전세대출을 받을 때 차주의 소득 등 상환능력을 고려해 대출한도를 결정하는 방안도 실행될 수 있다. 정부는 이같은 추가 방안을 신중하게 적용하겠다는 방침이지만 통제가 되지 않으면 추가 조치에 나서겠다는 점을 분명히 했다.

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