지난해 7월 말 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행됐다. 도입 배경은 세입자의 권리 강화를 위해서다. 계약갱신청구권은 기존 2년이었던 전세 계약 기간을 최대 4년까지 연장시켰고, 전월세상한제는 임대인의 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한했다. 기존 세입자들은 지금껏 누리지 못해왔던 권리를 행사할 수 있게 됐다.
하지만 문제점도 있었다. 해당 제도는 새로 전셋집을 구하는 예비 세입자들의 발목을 잡았다. 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 적용해 전세 연장을 하면서 시장에 매물이 사라진 것이다. 여기에 전월세상한제는 임대료 상승을 불러일으키기도 했다. 한 번 계약을 하면 최대 4년 동안 임대료 인상이 어려운 만큼, 미리 인상시킨 것이다.
실제 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 전셋값은 7.32% 올라 2011년(15.38%) 이후 9년 만에 최대 폭 상승을 기록했다. 이는 지난 2018년(-2.47%), 2019년(-1.78%) 직전 2년 동안 하락한 것과 대비된다. 2019년 하반기부터 서서히 오르기 시작한 전셋값은 지난해 상반기 0.15∼0.45% 수준에서 등락을 거듭하다가 새 임대차법이 통과된 7월 0.51%로 4년 8개월 만에 0.50% 넘게 올랐다.
이 기간 매물도 줄었다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 지난해 1월 7일 기준 서울의 아파트 전세 매물은 5만890건이었으나 임대차법 개정 논의가 한창이던 7월 19일에는 4만417건으로 20.6% 급감했다. 제도 시행 직후인 8월 1일 3만7107건, 같은 달 16일 2만9614건으로 줄었다.
정부는 이달 중으로 일부 지역을 대상으로 전월세신고제를 시범 시행하고, 6월부터 전국적으로 시행할 계획이다. 전월세신고제의 도입 배경은 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위함이다. 매매계약과 달리 전월세 계약은 관할 구청 등에 신고할 의무가 없어 시세 정보가 정확하지 않다는 허점이 있었다. 이에 따라 집주인이 부르는 게 값이 되어 버리는 시장이 형성됐다.
제도가 시행되면 계약 당사자들은 30일 이내로 보증금과 임대료 등 거래 관련 내용을 해당 관할 구청 등에 신고해야 한다. 전세보증금이 6000만원, 월세가 30만원을 넘으면 신규든 갱신 계약이든 모두 의무적으로 신고해야 한다. 신고와 함께 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 부여된다. 또한 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 간주된다. 정부는 전월세를 이용한 편법증여나 상속·증여와 같은 탈세도 막을 수 있을 것으로 보고 있다.
하지만 앞서 시행된 계약갱신청구권과 전월세상한제가 초래한 문제점만큼이나 전월세신고제와 관련해서도 몇몇 문제점들이 거론되고 있다. 가장 큰 점이 바로 임대인의 ‘세금’ 문제다. 얼마에 전세 계약을 했는지가 정부에 노출될 경우 과세 강화로 이어질 수 있어서다.
국토교통부는 “전월세신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없고 신고제 정보를 과세 자료로 활용하고자 하는 계획도 없다”는 입장이다. 임대 소득에 대한 과세가 이미 국세청이 보유한 다양한 정보를 통해 이뤄지고 있는 만큼 추가로 활용할 자료는 없다는 설명이다.
하지만 임대인 입장에서 불안은 여전한 상황이다. 마포구 한 다가구주택 임대인은 “과세로 활용을 안한다고 했으니 믿어야겠지만 불안함이 있는 건 어쩔 수 없다. 이러다가 또 말을 바꾸는 건 아닌지 모르겠다”고 말했다.
업계는 임대인의 세 부담이 높아질 경우 세입자에게 피해가 전가될 상황도 우려하고 있다. 일종의 조세전가인 셈이다. 이 경우 전세난이 또 한 번 찾아올 수 있다.
마포구 한 공인중개사는 “당연히 당장 과세 자료로 활용하진 않을 것”이라면서 “단계적으로 과세로 이어지지 않을까 싶다. 물론 이게 맞는 방향이지만 임대인 입장에서 반발은 클 것 같다”고 말했다. 이어 “전셋값이 오르고 세금으로 인해 매물이 줄면 그 피해는 또 서민들에게 간다”고 덧붙였다.
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