새 정부의 부동산·건설 분야 과제로 양극화된 주택 시장 안정화가 꼽힌다. 최근 부동산 시장에는 ‘똘똘한 한 채’ 선호도가 강화되며 서울과 지방의 집값 차이가 크게 벌어지고 있기 때문이다.
5일 업계에 따르면, 부동산 시장은 서울과 지방의 집값 양극화가 심화하고 있다. 서울은 공급 부족 우려 속 주요 재건축 단지를 비롯해 신고가가 속출하고 있다. 반면, 지방은 11년 8개월 만에 악성 미분양이 최대치를 기록하는 등 끝없는 혹한기를 보이고 있다.
서울 주택 평균 매매가격은 10억원 시대가 열렸다. KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면 서울 주택의 평균 매매가격은 지난 4월 10억398만원을 기록했다. 이는 KB부동산이 2008년 12월 관련 통계를 내기 시작한 이후 최고치다.
아파트 매매가격 상승세가 두드러졌다. 아파트 평균 매매가격은 지난 4월 13억2965만원에서 지난달 13억4543만원으로 한 달 새 1577만원이 올랐다. 연초(1월 12억7503만원)와 비교 시 7000만원이 오른 셈이다.
특히 ‘강남 불패’가 지속되고 있다. 토지거래허가구역 지정에도 재건축 호재와 향후 공급 부족 우려로 수요가 몰리고 있는 상황이다. 재건축 호재가 있는 강남 압구정 현대7차 전용면적 245㎡ 세대는 지난 4월25일 130억5000만원에 매매계약돼 신고가를 기록했다. 같은 달 압구정 한양8차 아파트 195㎡ 세대도 역대 최고가인 82억원에 매매거래됐다.
반면 지방은 악성 미분양으로 인해 몸살을 앓고 있다. 국토교통부의 주택통계에 따르면. 지난 4월 말 준공 후 미분양은 2만6422가구로 전월 대비 5.2% 증가했다. 지난 2013년 8월 이후 11년8개월 만의 최대치로 2023년 8월 이후 21개월 연속 증가세가 이어지고 있다. 특히 지방의 경우 한 달 전보다 6.5% 늘었다. 수도권의 준공 후 미분양은 4525가구로 전월(4574가구) 대비 소폭 줄었으나 비수도권은 2만1897가구로 전월 대비 1354가구 증가했다.
정부는 지방 미분양 해소를 위해 여러 제도를 도입했으나 시장에서 큰 효과를 발휘하지 못하고 있다. 현재 지방 부동산 시장에는 대출규제 완화부터 세제 혜택 등 다양한 수요 촉진 제도가 시행 중이다.
또, 지방 수요는 활성화하고 수도권 대출은 줄이기 위해 대출 규제도 차등 적용한다. 은행권은 수도권을 대상으로 오는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 시행한다. 수도권 주담대 한도는 기존 대비 1800만~3300만원 감소하는 반면 지방은 현행 2단계 수준(0.75%) 유지한다. 그럼에도 온기를 불러오긴 어려울 것이란 전망이 우세하다.
이재명 대통령은 대선 공약집에서 집값보다 주택 공급 정책에 초점을 맞췄다. 더불어민주당의 대선 공약집에 따르면 이 대통령은 “초고가 아파트 가격상승 억제 중심에서 중산층‧저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거 정책에 집중하겠다”고 했다.
업계는 대선 이후에도 양극화 기조가 당분간 이어질 것으로 진단했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “지방‧중저가 시장과 서울 고가 시장 간 양극화, 신‧구축 간 가격 차별화 등의 다주택자보다 보유 실익이 큰 1주택 집중화가 이어지고 있다”고 진단했다. 이어 “정책 방향이 바뀌어도 수요가 회복되지 않을 경우 실질적 반등은 쉽지 않다”고 우려했다.
양극화 해결을 위해서는 서울과 지방 각 맞춤형의 세밀한 정책이 필요하다는 목소리가 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이 대통령 공약대로 임기내 250만호가 공급되면 시장 안정화 효과는 있을 것”이라면서도 “다만 구체적인 공급 계획이 나오지 않았기에 공급 로드맵이 제시돼야 한다”고 말했다. 이어 “수도권에는 공급 확대 정책을 펼치고 지방에는 산업 거점을 육성해서 지역별 불균형을 맞춰야 양극화 문제를 해결할 수 있다”고 조언했다.
