정부가 최근 집값이 급등한 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳을 규제지역으로 지정했다. 해당 지역의 거래량 감소가 예상되는 가운데, 규제를 피한 인접 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.
국토교통부는 30일 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다고 밝혔다. 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생한다. 국토부는 이번 조치가 투기성 매수를 차단해 실수요자를 보호하고 주택시장 과열에 대응하기 위한 것이라고 설명했다.
정부가 이들 지역을 규제지역으로 지정한 것은 최근 집값 상승세가 두드러졌기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 올해 2월 일반구로 분리된 동탄구의 아파트 매매가격은 올해 11.38% 상승했다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올라 모두 서울 평균 상승률을 웃돌았다. 같은 기간 서울의 평균 매매가격 상승률은 4.82%였으며, 경기도는 2.67%, 전국은 1.55%를 기록했다.
집값 상승 배경으로는 산업·교통 호재가 꼽힌다. 동탄구와 기흥구는 최근 반도체 산업 호황에 따른 수혜 기대감이 커지면서 주택 수요가 늘어난 것으로 분석된다. 삼성전자와 SK하이닉스 사업장과 가까워 관련 종사자들의 주택 수요가 유입된 데다 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선에 따른 개발 호재도 가격 상승을 견인한 것이다. 구리시는 서울과 인접한 입지와 역세권 수요를 바탕으로 집값 상승세가 이어지고 있다.
동탄구와 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 지정되면서 이들 지역에서는 대출 규제가 강화된다. 주택담보인정비율(LTV) 상한은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 한도도 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지 대출받을 수 있다.
해당 지역들은 토지거래허가구역으로도 지정돼 거래 규제 역시 강화된다. 토지거래허가구역에서는 주택을 취득할 경우 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여된다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있어 사실상 갭투자(전세를 낀 주택 매입)가 차단된다. 토지거래허가제는 내년 12월 31일까지 적용된다.
규제 여파로 거래량 감소, 풍선효과 우려도
업계에서는 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 지정되면서 당분간 투자 수요가 위축되고 거래량도 감소할 것으로 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “규제지역과 토지거래허가구역 지정이 더해지면서 실거주 목적이 아닌 거래는 상당 부분 제약을 받을 가능성이 높다”며 “향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다”고 말했다.
가격 전망에 대해서는 단기적으로 상승세 둔화 가능성이 있지만, 중장기적인 하락 가능성은 제한적이라는 분석이 나온다. 함 랩장은 “집값 흐름은 단기적으로 상승세가 둔화되거나 일부 단지에서 거래 숨고르기가 나타날 수 있다. 특히 최근 몇 달간 급등했던 신축·역세권 단지일수록 매수 심리가 진정될 가능성이 있다”면서도 “실수요 기반이 유지되는 한 중장기적으로는 가격 하방이 제한될 가능성이 있다”고 설명했다.
전문가들은 규제로 인해 해당 지역 인근으로 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다고 분석했다. 송승현 도시와경제 대표는 “동탄이 최근 집값이 많이 오른 핵심 지역이었던 만큼 오산, 평택, 수원 등 인근 지역으로 수요가 이동하면서 집값이 오를 가능성이 있다”고 말했다.
함 랩장은 “이번 규제 조치 이후 남양주, 수원 권선구 등 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 유동성이 이동할 수 있다”며 “과거 수도권 규제 확대 시기에도 투자자들이 규제를 피해 인접 비규제 지역으로 이동하면서 거래량과 가격이 함께 상승한 사례가 적지 않았다”고 밝혔다.
다만 풍선효과가 수도권 전역으로 확산되지는 않을 것이라는 분석도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 조치와 관련해 풍선효과를 우려할 수도 있겠지만, 통상 규제가 적용되는 인접 지역 범위에서 나타나는 제한적인 현상”이라며 “수도권 전역으로 무분별하게 확산될 가능성은 크지 않다”고 밝혔다.
이유림 기자 reason@kukinews.com
